“套型建筑面积”定义引业界强烈反响

在“国六条”十五条细则中，“套型建筑面积90平方米”一说最受业内关注，“90平方米到底多大”的争论一直没停止过。

    早报记者采访中发现，在一些开发商的理解中，套型建筑面积被等同于“建筑面积×得房率”。按照得房率80％计算，90平方米的普通住宅其建筑面积可以达到110平方米以上，而电梯住宅则可能更高。

    这一理解日前被“证实”。6月13日，北京的《京华时报》报道，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。这就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。

    这一全新诠释引起社会强烈反响。开发商无疑吃到了一颗定心丸，一些开发商告诉记者，如果按照这样的标准，“我们很多房型实际上都已经符合了标准规定。”但另一方面，面积从90平方米到100多平方米的“扩容”，也使得部分市民产生了“调控标准放松”的感觉，原本以为的小户型再次变成大户型。

    6月14日，建设部有关负责人正式出面澄清，否认此前媒体报道，称国家标准对“套型建筑面积”有明确定义。

    早报记者在查询国家的两项规定后，基本了解了这一面积的明确定义。

    套型建筑面积这一概念出自1999年6月1日起实施的，由原国家质量技术监督局(现并入质检总局)、建设部联合发布的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》。

    《规范》对于房屋面积的技术标准包括7点，分别是:1、各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；3、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；4、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；7、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。

    由这个规范可以看出:套型建筑面积＝套内使用面积/标准层的使用面积系数，标准层使用面积系数＝标准层使用面积/标准层建筑面积；这样一来，显而易见的，套型建筑面积包括了标准层内的楼层、走道等层内公摊面积。

    值得注意的是，虽然加入了一定的公摊面积，但套型建筑面积和买房时的房屋建筑面积还是有所区别。在《住宅设计规范》中，技术经济指标只有7项，包括各功能空间使用面积(m2)；套内使用面积(m2/套)；住宅标准层总使用面积(m2)；住宅标准层总建筑面积(m2)；住宅标准层使用面积系数(％)；套型建筑面积(m2/套)；套型阳台面积(m2/套)。其中并没有目前开发商所提的“建筑面积”一说。

    而购房人购买的房屋建筑面积是根据原国家质量技术监督局2000年2月22日发布并于当年8月1日实施的《房屋测量规范》(GB/T17986)中的相关规定来计算的。

    按照这一规定，房产面积测算中的建筑面积指“房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。”而此前计算套型建筑面积用到的住宅标准层建筑面积“按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算”。也就是说，建筑面积＝套型建筑面积＋分摊的公用建筑面积(包括室外建筑，地下室等不包括在住宅标准层面积内的面积)。

    此外，早报记者了解到，目前所谓的得房率则是指套(单元)内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。而套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

    一般来说，目前住宅的得房率为:多层住宅85％，高层72％，办公楼为55％左右。