(1)水密性和气密性建筑防水密封材料首先必须具备优异的水密性和气密性，以保证其防水作用。
(2)粘着性要确保结合部位具有可靠的水密性和气密性，密封材料要牢固地粘结在结合部的表面，
不能出现缝隙。
(3)耐久性密封材料在大气中能经受一年四季的风吹日晒、雨雪冻融等恶劣环境条件的考验。许
多高分子材料在紫外线、臭氧、微生物、酸、碱等环境中要抗老化，此外还要承受强风、地震及气温和日照变化而产生的构件变形及变位的外力作用。要求密封材料在这些因素作用下 仍然保持良好的气密性和水密性，这就要求密封材料必须经受住长期压缩──拉伸震动疲劳作用，必须具备一定的拉伸──压缩循环型、弹塑性和粘结性，在恶劣的使役环境中不能产生急剧的变质和损伤，因此，耐久性是建筑防水密封材料的重要性能。
(4)无污染性在建筑物经常看到由于密封材料的原因引起结合部周围出现发黑的现象，损坏了建筑
物的美观。在这种情况下，即使防水密封材料的防水功能再好，也是失败的。因此，要做到长时间使用不产生明显的污染，选用防水密封材料和应用中的维护管理都是很重要的。
我国开发聚氨酯密封胶始于70年代，1975年北京建筑工程研究所研制出焦油型(黑色)聚氨酯密封、彩色聚氨酯密封胶，1983年河南建材研究设计院研制出双组分浅色聚氨酯密封胶，并经“六五”攻关，建成200t/a生产线；“七五”期间沙市建材厂从国外引进设备生产聚氨酯密封胶，1987年形成700t/a生产能力。这些密封胶以双组分焦油型为主，因焦油型密封胶及防水材料价格低、性能适。
全国年生产能力约数千吨。已用于不少重点建筑工程如毛主席纪念堂、亚运村。单组分聚氨酯密封胶研究和开发较迟，这是由于单组分密封胶技术难度较高，故大多数汽车生产线所需的风挡玻璃用单组分聚氨酯密封胶依靠进口。80年代末90年代初，黎明化工研究院经“七五”攻关，研制出聚氨酯密封胶。
